Eigenmietwert
Eine Steuer auf dein Zuhause.
Was sich ab 2028 ändert und was das für Hauseigentümer bedeutet
Ab dem Jahr 2028 tritt in der Schweiz eine bedeutende steuerliche Änderung in Kraft: Der Eigenmietwert wird abgeschafft. Damit wird ein System beendet, das seit Jahrzehnten Bestandteil des schweizerischen Steuerrechts ist und alle betrifft, die in ihrem eigenen Haus oder in ihrer eigenen Wohnung wohnen.
Was ist der Eigenmietwert?
Bis jetzt mussten Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, einen sogenannten Eigenmietwert als Einkommen deklarieren. Dabei handelt es sich um einen fiktiven Mietwert – also um den Betrag, den man theoretisch als Miete erhalten würde, wenn man das eigene Haus oder die eigene Wohnung vermieten würde.
Der Staat betrachtet das Wohnen im eigenen Haus als finanziellen Vorteil gegenüber Mietern. Wer keine Miete zahlen muss, hat sozusagen ein zusätzliches Einkommen in Form von eingesparten Wohnkosten. Dieses Einkommen wurde bisher besteuert.
Ein Beispiel: Wenn eine Wohnung auf dem freien Markt für 2’000 Franken pro Monat vermietet werden könnte, musste der Eigentümer jährlich rund 24’000 Franken als fiktives Einkommen versteuern – zusätzlich zu Lohn, Rente oder anderen Einnahmen.
Was ändert sich ab 2028?
Ab dem Steuerjahr 2028 entfällt diese Regelung. Wer im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebt, muss den Eigenmietwert nicht mehr als Einkommen angeben. Das bedeutet: Der Staat verzichtet auf die Besteuerung des fiktiven Mietwerts.
Allerdings hat diese Änderung auch Folgen bei den Steuerabzügen. Einige bisher erlaubte Abzüge werden eingeschränkt oder entfallen ganz. Dazu gehören insbesondere:
Der Abzug der Schuldzinsen (Hypothekarzinsen) wird stark reduziert oder in gewissen Fällen ganz abgeschafft.
- Auch Abzüge für Unterhalt, Renovationen oder energetische Sanierungen werden teilweise gestrichen.
Warum wird der Eigenmietwert abgeschafft?
Das Ziel dieser Reform ist eine Vereinfachung des Steuersystems und eine Reduktion der privaten Verschuldung. Das heutige System begünstigt hohe Hypotheken, da Schuldzinsen steuerlich abziehbar sind. Viele Eigentümer halten deshalb absichtlich höhere Schulden, um Steuervorteile zu behalten.
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts soll dieser Anreiz verschwinden. Eigentum ohne Schulden soll künftig attraktiver werden, und das Steuersystem soll fairer und transparenter gestaltet sein.
Auswirkungen je nach Kanton unterschiedlich
Die Schweiz ist föderal organisiert – und das gilt auch für die Steuern. Jeder Kanton hat etwas Spielraum bei der Umsetzung der neuen Regelung. Daher werden sich die konkreten Auswirkungen von Kanton zu Kanton unterscheiden.
In gewissen Kantonen könnte die Abschaffung des Eigenmietwerts zu einer spürbaren Steuererleichterung führen, in anderen dagegen zu höheren Belastungen – insbesondere für Eigentümer mit hohen Hypothekarschulden.
Was Eigentümer jetzt tun sollten
Wenn Sie Wohneigentum besitzen, lohnt es sich, Ihre finanzielle Situation frühzeitig zu überprüfen:
Wie hoch ist Ihre Hypothek, und wie entwickeln sich die Zinsen?
Planen Sie Renovationen, Sanierungen oder Umbauten in den nächsten Jahren?
Welche steuerlichen Abzüge nutzen Sie derzeit?
Sprechen Sie mit einem Steuerberater oder Finanzexperten, um herauszufinden, wie sich die Änderungen konkret auf Ihre Situation auswirken. In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, Renovationen noch vor 2028 vorzunehmen oder die Hypothekenschuld schrittweise zu reduzieren.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts markiert einen wichtigen Wendepunkt in der schweizerischen Steuerpolitik. Für viele Eigentümer bedeutet sie weniger Bürokratie und möglicherweise eine geringere Steuerlast. Für andere – insbesondere für diejenigen mit hohen Schulden – kann der Wegfall der Abzugsmöglichkeiten jedoch auch Nachteile bringen.
Jede Situation ist anders. Deshalb ist es ratsam, sich bereits jetzt zu informieren, zu planen und verschiedene Szenarien durchzurechnen. Ab 2028 wird der Eigenmietwert Geschichte sein – und damit beginnt ein neues Kapitel für alle, die in ihren eigenen vier Wänden leben.
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